Сделки с недвижимостью

Правовая основа

Конституцией Российской Федерации (статьи 35, 36) гарантировано право граждан иметь в частной собственности имущество, в том числе недвижимое, а также землю, которыми они могут владеть, пользоваться и распоряжаться как единолично, так и совместно с другими лицами.

Правовое положение при совершении сделок с недвижимостью регулируется нормами гражданского, земельного, семейного, жилищного и налогового права, а так же положениями ряда Федеральных законов Российской Федерации, включая: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения», «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате».

Любая сделка с недвижимостью требует от каждого из её участников знания особенностей правового режима недвижимого имущества, а также представления о правовых последствиях при заключении сделок, включая последствия недействительности сделок (§ 2 Глава 9 ГК РФ).Ответственность перед законом за совершаемую сделку несут её непосредственные участники (то есть, договаривающиеся стороны).

Правилами Гражданского Кодекса Российской Федерации (статья 131) устанавливается, что любая сделка с недвижимостью подлежит обязательной государственной регистрации (исключение составляет договор аренды, заключенный на срок менее одного года). В случае отсутствия государственной регистрации, сделка является ничтожной и к ней применяются правила о последствиях недействительности ничтожной сделки. Вследствие данных правил единственным доказательством права собственности на недвижимость, единственным правоустанавливающим документом (во всех случаях: будь то ввод в эксплуатацию нового объекта недвижимости, либо переход права собственности) является свидетельство о государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) вносятся все сведения об объектах и собственниках недвижимого имущества. При возникновении, переходе и прекращении права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, органами государственной регистрации проводятся проверка действительности поданных заявителями документов, правовая экспертиза на законность сделок, а также осуществляется выдача информации о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества.

Налоговый режим

Владелец недвижимости обязан уплачивать специальный ежегодный налог на недвижимость, исчисляемый от стоимости жилого помещения по ставкам, действующим на момент приобретения и действующим в период владения. Продавец недвижимости должен уплатить налог на доходы, вырученные от продажи имущества. Если продавец являлся собственником жилья и владел им более пяти лет, то налог не уплачивается. Если жилье находилось в собственности менее пяти лет, то предоставляется имущественный вычет в размере одного миллиона рублей. Это означает, что доход от продажи жилья в части, превышающей один миллион рублей, будет облагаться налогом по общей ставке 13%. Если продаваемое жилье принадлежит не одному, а нескольким лицам (квартира приобретена или приватизирована в общую долевую собственность), то размер имущественного налогового вычета будет распределяться на всех собственников пропорционально их долям. В случае продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности, этот размер может быть распределён по договорённости между сособственниками продаваемого имущества.

Налоговым кодексом установлено общее правило, что для целей налогообложения используется сумма, указанная в договоре купли-продажи. Если в договоре указана цена, меньшая той, которая указана в справке БТИ - для исчисления налогооблагаемой базы используется балансовая стоимость (по справке БТИ).

Сумма доходов, облагаемых подоходным налогом приобретателя имущества, относимого к жилому фонду, уменьшается на сумму, уплаченную на приобретение имущества, но не свыше 1 000 000 рублей. Этой льготой можно воспользоваться только один раз, но бессрочно. Предоставление налоговых льгот в виде имущественных налоговых вычетов – это право граждан, а не обязанность налоговых органов, и предоставляются они на основании письменного заявления при подаче налоговой декларации